Радик, 36 - 15 ноября 2012 20:57

Ипотечная модернизация: рынок замер в ожидании новых правил игры



Российский рынок жилищного кредитования всегда был рынком непростым, проблемным и болезненным для всех сторон. Для потребителей ипотека слишком дорогая, для банков – невыгодная. Неудивительно, что для государства регулирование жилищных займов представляет вечную головную боль. Однако в новом году на этом рынке нас ждут как минимум два новшества. Во-первых, Банк России, возможно, даст преференции его участникам, выдающим ипотечные займы. Во-вторых, регулятор готов выкупать у банков ипотечные облигации. Все вместе это может изменить правила игры в одном из самых зарегулированных секторов кредитования.

Трудности мотивации

Российский рынок кредитования в 2012 году преподнес сюрпризы. Во-первых, потребительское кредитование выросло аж на 60 %, в то время как бизнес, напротив, существенно сократил аппетиты. Только на рынке жилищного кредитования, социальную значимость которого трудно переоценить, в этом году стоял полный штиль. Объем выдачи таких займов в первом полугодии 2012 года практически не изменился по сравнению с концом прошлого года. Средний размер ссуды также увеличился незначительно – до 1,45 млн руб. Валютная структура портфеля не изменилась, как, впрочем, и средневзвешенная ставка, которая топчется вокруг 12 % (по данным ЦБ РФ).

В Агентстве ипотечного жилищного кредитования ожидают, что совокупный портфель жилищных ссуд на конец 2012 года перевалит за психологическую отметку 1 трлн руб. Впрочем, эксперты со скептицизмом воспринимают возможность достижения этого показателя, поскольку ипотека в этом году растет медленно, с трудом, и ни у кого из сторон оптимизма не вызывает.

Такая ситуация не может устраивать государство, ведь проект «Доступное жилье» еще никто не отменял. Банк России надеется повысить мотивацию кредитных организаций в отношении выдачи ипотечных кредитов путем разрешения банкам не учитывать ипотеку, которую готово рефинансировать АИЖК, при расчете нормативов долгосрочной ликвидности. Ожидается, что это позволит кредитным организациям нарастить портфели жилищных ссуд и снизит нагрузку на их капитал.

Впрочем, отмечают банкиры, одна эта мера погоды сделать не сможет. Дело в том, что далеко не все крупные банки выдают кредиты по этой программе, следовательно, на них новые правила не повлияют.

Как пояснила эксперт управления развития ипотеки банка «Открытие» Анастасия Рыжова, так как доля ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК, не превышает 6-7 % от общего объема выданных ипотечных кредитов в 2011 году и за шесть месяцев 2012 года, говорить о значительном влиянии данной меры ЦБ на рост выдачи ипотечных кредитов не приходится. По ее словам, эта инициатива поможет банкам с небольшим и средним уровнем капитала нарастить портфели ипотечных кредитов на своем балансе и снизит нагрузку на их капитал. «При этом основные игроки выдают ипотечные кредиты по собственным программам с целью дальнейшей секьюритизации, к тому же у крупных банков всегда больше возможностей для привлечения долгосрочного финансирования», - сказала А. Рыжова.
По ее словам, на процентные ставки по ипотеке эта инициатива ЦБ РФ вряд ли повлияет.

Запоздалая поддержка

Вторым интересным новшеством в регулировании жилищного кредитования в новом году станет возможный выкуп Банком России ипотечных облигаций. Как писали ранее СМИ, об этом принципиальном нововведении журналистам сообщил зампред ЦБ РФ Сергей Швецов. «Если понадобится, будем выкупать. Сегодня в нашем законодательстве нет барьеров для покупки ценных бумаг, кроме акций», - сказал чиновник.

Сегодня у банков есть лишь один механизм госпомощи – АИЖК, которое выкупает у банков-партнеров их ипотечные портфели. Банк России пока только выдает кредиты под залог ипотеки, но это далеко не та мера, которая позволила бы кредитным организациям быстро рефинансировать портфели жилищных ссуд.

«Ипотечные облигации являются сложным структурированным продуктом с высоким рейтингом, а значит, привлекательны даже для консервативных инвесторов», - отметила А. Рыжова. По ее мнению, в случае если ЦБ начнет осуществлять выкуп таких облигаций, то требования к таким бумагам будут достаточно жесткими. «Российский рынок пока не достиг больших объемов, и сделки по секьюритизации проводятся разовые, поэтому говорить о высоких рисках при покупке облигаций ЦБ рано. Лучшим вариантом для развития рынка ипотеки и секьюритизации было бы вовлечение НПФ как крупного инвестора», - считает эксперт.

В любом случае сам жест государства более чем красноречив: ЦБ РФ намерен сдерживать рост необеспеченного потребительского кредитования и мотивировать банки выдавать ипотеку. Возможно, это и не сделает ипотеку доступной, но шаг сделан в верном направлении.

• 
• 
•